En bref
- LMP = recettes meublées du foyer au-dessus de 23 000 € TTC et au-dessus des autres revenus d'activité du foyer. Il faut les deux.
- Les salaires, les pensions de retraite et les bénéfices d'une autre activité comptent dans la comparaison. Les revenus fonciers, les dividendes et les intérêts ne comptent pas.
- Gîte ou meublé de tourisme loué à la nuitée ou à la semaine : au-delà de 23 000 € de recettes, des cotisations sociales sont dues même en LMNP.
- Le statut LMP n'est pas un choix : il s'applique dès que les deux conditions sont remplies, année par année.
1. Les deux conditions du LMP
L'article 155 du code général des impôts et le Bofip (BOI-BIC-CHAMP-40-10, mis à jour le 15 avril 2026) posent deux conditions, à remplir en même temps :
- Les recettes annuelles dépassent 23 000 €. Ce sont les loyers encaissés TTC, charges comprises, pour toutes les locations meublées de tous les membres du foyer fiscal : gîtes, studio loué à l'année, chambre louée à un étudiant, peu importe. Le seuil s'apprécie par année civile.
- Ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer. On compare aux revenus nets de l'année, après frais et abattements.
Si une seule condition est remplie, vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP). L'inscription au registre du commerce, qui était une troisième condition, a été supprimée en 2020.
2. Les revenus qui comptent, et ceux qui ne comptent pas
C'est là que beaucoup se trompent. Le Bofip donne la liste.
| Comptent dans la comparaison | Ne comptent pas |
|---|---|
| Salaires et traitements | Revenus fonciers (location vide) |
| Pensions de retraite et rentes viagères | Dividendes, intérêts, revenus de capitaux |
| Bénéfices d'une autre activité commerciale (BIC) | Les recettes de la location meublée elle-même |
| Bénéfices non commerciaux (BNC) et agricoles (BA) | Revenus exonérés d'impôt |
| Rémunérations de gérant (article 62) | Déficits des années précédentes |
Conséquence directe : un couple de retraités bascule facilement en LMP. Deux pensions de 1 200 € par mois, soit 28 800 € par an et environ 26 000 € après l'abattement de 10 %, et deux gîtes qui encaissent 31 000 € : les deux conditions sont remplies. À l'inverse, un couple de salariés à 52 000 € de revenus peut encaisser 40 000 € de location sans jamais devenir LMP.
3. Deux seuils de 23 000 €, à ne pas confondre
Le même chiffre sert à deux choses différentes.
| Seuil fiscal (statut LMP) | Seuil social (Urssaf) | |
|---|---|---|
| Qui est concerné | Toute location meublée | Location de courte durée à une clientèle de passage : gîte, meublé de tourisme classé ou non |
| Condition | Recettes au-dessus de 23 000 € et des autres revenus d'activité | Recettes de courte durée au-dessus de 23 000 €, quels que soient vos autres revenus |
| Conséquence | Régime fiscal professionnel et cotisations sur tout le bénéfice | Cotisations sociales, même en restant LMNP |
Un gîte à 28 000 € de recettes tenu par un couple de salariés reste donc LMNP pour les impôts, mais doit s'affilier à l'Urssaf. Sont visés les logements loués à une clientèle qui n'y élit pas domicile, à la nuitée, à la semaine ou au mois. Selon l'Urssaf, l'année du dépassement, le seuil de 23 000 € est déduit une fois, puis les cotisations portent sur tout le revenu les années suivantes. Selon vos recettes et votre régime fiscal, plusieurs voies sont ouvertes : le régime général par le service Économie collaborative de l'Urssaf (sous un plafond de recettes), le micro-entrepreneur (si vous êtes au micro-BIC) ou le travailleur indépendant. Le simulateur de l'Urssaf les compare sur vos chiffres.
Sous ce seuil, un LMNP ne paie pas de cotisations mais des prélèvements sociaux sur son bénéfice : 18,6 % sur les revenus 2025 et suivants depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % avant.
4. Ce que change le passage en LMP
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Charges sociales | Prélèvements sociaux de 18,6 % (ou cotisations si courte durée au-delà de 23 000 €) | Cotisations de travailleur indépendant sur tout le bénéfice, environ 35 à 45 %, avec un minimum d'environ 1 100 à 1 300 € par an même sans bénéfice |
| Déficit | Imputable seulement sur les bénéfices de location meublée des 10 années suivantes ; l'amortissement non utilisé se reporte sans limite de durée | Imputable sur le revenu global, sans plafond (l'amortissement suit ses propres règles : à voir avec votre comptable) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération d'impôt après 22 ans ; depuis les cessions du 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value (sauf résidences étudiantes, seniors et Ehpad) | Régime professionnel ; après 5 ans d'activité, exonération totale si la moyenne des recettes HT des deux années précédentes reste sous 90 000 €, partielle jusqu'à 126 000 € |
| Impôt sur la fortune immobilière | Le bien entre dans l'IFI | Le bien peut être exonéré comme bien professionnel si l'activité est exercée par vous et remplit les conditions de recettes et de revenus |
Le LMP n'est donc ni une punition ni une aubaine. Pour un gîte avec un gros emprunt et des travaux, le déficit imputable sur le revenu global peut faire baisser l'impôt de tout le foyer. Pour un gîte payé et rentable, les cotisations pèsent plus lourd que les 18,6 % du LMNP. Celui qui pense vendre dans quelques années regarde aussi l'exonération de plus-value au bout de 5 ans.
5. Le test : où en est votre foyer ?
Entrez les chiffres de votre foyer fiscal pour une année. Le test indique votre statut fiscal et si des cotisations sociales sont dues.
LMNP ou LMP : le test du foyer
Recettes : loyers encaissés sur l'année civile, charges comprises, hors taxe de séjour reversée. Autres revenus : montants nets imposables (après la déduction de 10 % pour les salaires et pensions). Le prorata ne s'applique que l'année du début ou de l'arrêt de l'activité. Informations générales, pas un conseil fiscal.
6. Trois cas chiffrés
Cas 1 : couple de salariés, un gîte à 28 000 €. Salaires nets imposables du foyer : 52 000 €. Recettes au-dessus de 23 000 €, mais sous les salaires : LMNP. Le gîte loue à la nuitée : cotisations sociales dues à l'Urssaf. L'année du dépassement, l'Urssaf déduit une fois les 23 000 €.
Cas 2 : couple de retraités, deux gîtes à 31 000 €. Pensions nettes imposables : 26 000 €. Les deux conditions sont remplies : LMP. Cotisations de travailleur indépendant sur tout le bénéfice, déficit éventuel imputable sur les pensions, et exonération de la plus-value possible après 5 ans d'activité si la moyenne de leurs recettes reste sous 90 000 € HT. À vérifier avec un comptable avant de vendre ou d'acheter un troisième logement.
Cas 3 : gîte acheté le 1er juillet 2026. 13 000 € encaissés du 1er juillet au 31 décembre, soit 184 jours. Le Bofip fait partir l'activité de la date d'achat (l'acte authentique), ou de l'achèvement si le logement est acheté en construction. Ramené à l'année : 13 000 × 365 / 184 = 25 788 €. Avec un seul salaire de 18 000 € dans le foyer, les deux conditions sont remplies : LMP dès 2026, alors que les recettes réelles n'ont jamais atteint 23 000 €.
7. Si vous approchez du seuil
- Suivez vos recettes par année civile, toutes locations meublées du foyer réunies, plateformes et réservations directes comprises. Un tableau tenu au mois suffit ; notre calculateur de rentabilité gratuit aide à le faire.
- Regardez les deux seuils séparément : le statut LMP dépend aussi de vos autres revenus, les cotisations Urssaf de courte durée non.
- Anticipez les années charnières : départ à la retraite, passage à temps partiel, arrêt d'une activité. La baisse des autres revenus peut vous faire basculer en LMP sans que vos recettes changent.
- Choisissez le régime d'imposition en connaissance de cause : micro-BIC ou réel ne change pas le statut, mais change le montant imposé. Voir Micro-BIC ou réel pour un meublé de tourisme.
- Gardez un œil sur le budget 2027, qui prévoit de plafonner l'amortissement des meublés de tourisme : le suivi du texte.
Questions fréquentes
Quand devient-on loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Quand deux conditions sont remplies la même année : les recettes de location meublée de tout le foyer fiscal dépassent 23 000 € TTC, et elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, bénéfices d'une autre activité). Sinon, vous restez LMNP. L'inscription au RCS n'est plus une condition.
Les pensions de retraite comptent-elles dans la comparaison ?
Oui. L'administration compare vos recettes aux traitements et salaires au sens de l'article 79 du code des impôts, qui incluent les pensions et rentes viagères. Un couple de retraités dont les recettes meublées dépassent 23 000 € et le montant de ses pensions devient LMP.
Faut-il payer des cotisations sociales en restant LMNP ?
Oui pour la location de courte durée à une clientèle de passage, gîte ou meublé de tourisme : au-delà de 23 000 € de recettes par an, l'Urssaf demande des cotisations même si vous n'êtes pas LMP. Selon l'Urssaf, l'année du dépassement, le seuil de 23 000 € est déduit une fois.
Qu'est-ce que je gagne à être LMP ?
Un déficit qui s'impute sur le revenu global sans plafond, et une plus-value professionnelle qui peut être exonérée après 5 ans d'activité si la moyenne des recettes reste sous 90 000 € HT (exonération partielle jusqu'à 126 000 €). En échange, des cotisations sociales sur tout le bénéfice, avec un minimum annuel même sans bénéfice.
Comment se calcule le seuil la première année ?
Les recettes sont ramenées à une année pleine, au prorata des jours depuis la date d'achat (acte authentique), selon le Bofip. Un gîte acheté le 1er juillet qui encaisse 13 000 € jusqu'au 31 décembre compte pour environ 25 800 € : il passe le seuil de 23 000 €.
Sources : Bofip BOI-BIC-CHAMP-40-10 (15 avril 2026) pour les deux conditions, les recettes TTC du foyer, les revenus retenus et exclus, le prorata de la première année ; notaires.fr (fiche « Le loueur en meublé professionnel », mise à jour le 25 novembre 2025) pour le déficit, l'exonération de plus-value à 90 000 € et 126 000 € et l'IFI ; Urssaf (page Économie collaborative) pour l'affiliation au-delà de 23 000 € en courte durée et les trois façons de cotiser ; Compta-Online (14 septembre 2026) et Je déclare mon meublé (14 octobre 2026) pour les taux de cotisation et le minimum annuel ; PAP (16 décembre 2025) et Hagnéré Patrimoine (3 juin 2026) pour les prélèvements sociaux à 18,6 %. Informations générales, ce n'est pas un conseil fiscal : faites valider votre situation par votre expert-comptable.