En bref
- Octobre 2026 : taux moyens autour de 3,50 % sur 15 ans, 3,70 % sur 20 ans, 3,80 % sur 25 ans, en hausse. Taux d'usure : 5,40 % à 20 ans et plus.
- Une maison de 200 000 € louée 110 € la nuit, financée à 100 % sur 20 ans, rapporte environ 8 % brut mais coûte 515 € par mois de sa poche à 45 % d'occupation.
- Pour que le gîte paie seul son crédit et ses charges, il lui faut ici 65 % d'occupation, soit 238 nuits par an. Avec un apport de 100 000 €, 41 % suffisent.
- Le calculateur ci-dessous donne ce seuil pour votre projet.
1. Les taux de crédit en octobre 2026
Les baromètres des courtiers publiés début octobre vont dans le même sens : les taux remontent depuis la fin de l'été. Les chiffres varient un peu selon la source, car certaines donnent un taux moyen et d'autres le taux négocié pour les meilleurs dossiers.
| Durée | Taux moyen, octobre 2026 (hors assurance) | Taux d'usure au 4e trimestre 2026 |
|---|---|---|
| 15 ans | environ 3,50 % | 4,68 % (10 à moins de 20 ans) |
| 20 ans | 3,66 à 3,78 % selon les baromètres | 5,40 % (20 ans et plus) |
| 25 ans | 3,75 à 3,90 % selon les baromètres | 5,40 % |
Le taux d'usure est le plafond du coût total du crédit (TAEG, assurance et frais compris) qu'une banque a le droit de pratiquer. Il est revu chaque trimestre ; le prochain changement est prévu le 1er janvier 2027.
Deux règles de banque à connaître avant de chiffrer : l'endettement est plafonné en principe à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans, y compris pour un investissement locatif. Beaucoup de banques ne retiennent qu'environ 70 % des recettes locatives attendues. Le prêt à taux zéro, lui, ne finance que la résidence principale : il ne sert pas pour un gîte.
2. Trois rentabilités, trois réponses différentes
- Rentabilité brute = recettes de l'année ÷ coût total du projet (prix, frais de notaire, travaux, mobilier). C'est le chiffre des annonces. Il ne dit rien des charges.
- Rentabilité nette = (recettes − frais de plateforme − ménage − charges fixes) ÷ coût total. C'est ce que rapporte le gîte, crédit mis à part.
- Cash-flow = recettes − toutes les dépenses − remboursement du crédit (capital, intérêts, assurance). C'est ce qui reste, ou ce qu'il faut ajouter, chaque mois. Pour un achat à crédit, c'est le chiffre qui décide.
Ajoutez l'impôt et les prélèvements sociaux, et vous avez la rentabilité « nette-nette ». Le régime fiscal change beaucoup ce dernier chiffre : voir micro-BIC ou réel pour un meublé de tourisme.
3. Le calculateur : à partir de quel taux d'occupation votre gîte se paie-t-il seul ?
Entrez votre projet. Les valeurs par défaut sont celles de l'exemple de la partie 4. Résultat avant impôt.
Rentabilité et seuil d'occupation d'un gîte à crédit
Coût total : prix, frais de notaire (7 à 8,5 % dans l'ancien en 2026), frais de dossier et de garantie du prêt, travaux et mobilier. Frais de plateformes : moyenne de toutes vos réservations, y compris celles en direct sans commission. Charges fixes : taxe foncière, assurance, énergie et eau, internet, entretien, cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe d'habitation sur les résidences secondaires si elle s'applique. Mensualité calculée à taux fixe, assurance sur le capital initial. Estimation simple, hors impôt et hors revente, à faire confirmer par votre banque et votre comptable.
4. L'exemple complet : une maison de 200 000 € à 110 € la nuit
Une maison achetée 200 000 €, 16 000 € de frais de notaire, 10 000 € de mobilier et d'équipement : 226 000 € au total. Apport de 26 000 € (frais et mobilier), emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,70 %, assurance à 0,30 % par an. Location 110 € la nuit en moyenne, séjours de 4 nuits, 45 % d'occupation sur l'année, un niveau proche des moyennes annuelles publiées : 42 % pour les Gîtes de France d'Ardèche en 2025, 47,7 % dans les données 2025 du logiciel Lodgify.
| Poste | Par an |
|---|---|
| Recettes : 164 nuits × 110 € | 18 068 € |
| Frais de plateformes (12 % en moyenne) | − 2 168 € |
| Ménage et linge (41 séjours × 50 €) | − 2 053 € |
| Charges fixes : taxe foncière 1 200 €, assurance 400 €, énergie et eau 2 000 €, internet 360 €, entretien 1 000 €, CFE 300 € | − 5 260 € |
| Résultat avant crédit | 8 586 € |
| Crédit : 12 mensualités de 1 181 € + assurance 600 € | − 14 767 € |
| Cash-flow avant impôt | − 6 181 €, soit − 515 € par mois |
Rentabilité brute : 8,0 %. Rentabilité nette : 3,8 %. Sur le papier, le projet paraît correct ; dans la réalité, il faut ajouter environ 515 € par mois. Ce n'est pas forcément un mauvais placement : une partie de la mensualité rembourse du capital, donc vous vous constituez un patrimoine. Mais il faut pouvoir porter cet effort pendant des années, et accepter le risque d'une saison plus faible.
L'impôt peut creuser l'écart. Au régime réel, les intérêts, les charges et l'amortissement ramènent en général l'impôt près de zéro les premières années, moyennant 500 à 900 € de comptable par an ; à la revente, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable (cessions depuis le 15 février 2025). Au micro-BIC d'un meublé classé (abattement de 50 %), le même gîte paierait environ 4 400 € par an d'impôt et de prélèvements sociaux pour un foyer imposé à 30 % (9 034 € de revenu imposable × 48,6 %, prélèvements sociaux à 18,6 %). Le calcul détaillé est dans notre simulateur micro-BIC ou réel.
5. Le seuil d'occupation selon le taux, la durée et l'apport
Même maison, mêmes prix et mêmes charges. Le tableau donne le taux d'occupation annuel nécessaire pour que les recettes couvrent tout : charges, crédit et assurance.
| Crédit de 200 000 € | Mensualité | Occupation nécessaire (12 % de frais) | Avec 6 % de frais en moyenne |
|---|---|---|---|
| 15 ans à 3,50 % | 1 430 € | 75 % | 69 % |
| 20 ans à 3,00 % | 1 109 € | 62 % | 58 % |
| 20 ans à 3,70 % | 1 181 € | 65 % | 60 % |
| 20 ans à 4,50 % | 1 265 € | 68 % | 63 % |
| 25 ans à 3,80 % | 1 034 € | 59 % | 55 % |
| Même projet, 20 ans à 3,70 %, apport plus fort | Mensualité | Occupation nécessaire | Cash-flow à 45 % |
|---|---|---|---|
| Emprunt de 200 000 € (apport 26 000 €) | 1 181 € | 65 % | − 515 € par mois |
| Emprunt de 150 000 € (apport 76 000 €) | 885 € | 53 % | − 207 € par mois |
| Emprunt de 100 000 € (apport 126 000 €) | 590 € | 41 % | + 100 € par mois |
Le taux pèse moins qu'on ne le croit : passer de 3,70 % à 4,50 % ajoute environ 3 points d'occupation. L'apport et la durée pèsent beaucoup plus. Et chaque point de commission économisé sur les plateformes fait baisser le seuil.
6. Les leviers qui changent le résultat
- Le prix moyen par nuit. 10 € de plus par nuit sur 164 nuits, c'est environ 1 640 € de recettes par an. Les week-ends, les vacances scolaires et les ponts portent l'essentiel de la marge.
- L'occupation hors saison. Le réseau Gîtes de France a dépassé 86 % d'occupation en juillet et août 2025 ; la différence entre deux gîtes se fait d'octobre à avril. Séjours de travail, courts séjours, animaux acceptés, arrivée autonome : ce sont souvent eux qui remplissent les creux.
- La part de réservations sans commission. Une clientèle qui revient d'elle-même, des voyageurs qui trouvent votre site sur Google, le bouche-à-oreille : chaque réservation en direct coûte quelques euros de frais de paiement au lieu de 15 à 17 % sur Airbnb ou Booking. Attention : un voyageur venu par Airbnb ne doit pas être orienté vers votre site, ni avant, ni pendant, ni après son séjour, les conditions d'Airbnb l'interdisent. La méthode conforme est détaillée dans réserver en direct sans Airbnb, et le coût d'un site dans créer un site pour son gîte.
- La fiscalité. Classement en meublé de tourisme (abattement de 50 % au lieu de 30 %) ou régime réel : l'écart peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an. Le projet de budget 2027 prévoit de limiter l'amortissement des meublés de tourisme au réel : nous suivons le texte sur budget 2027 et meublés de tourisme.
- Les petites charges qui s'additionnent. Le linge, les consommables, l'usure du mobilier, les petites réparations. Prévoyez une ligne d'entretien réaliste, pas zéro.
7. Avant de signer : six vérifications
- Le seuil d'occupation de votre projet est-il réaliste pour votre secteur ? Comparez avec les calendriers de gîtes voisins et les chiffres de l'office de tourisme ou du comité départemental.
- Pouvez-vous porter le cash-flow négatif d'une mauvaise année, à 30 ou 35 % d'occupation ?
- La commune autorise-t-elle la location de courte durée à cet endroit (déclaration et numéro d'enregistrement, changement d'usage, règlement de copropriété) ?
- Quel diagnostic de performance énergétique (DPE) ? Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme soumis à autorisation de changement d'usage doit être classé au moins F, puis E à partir de 2028, et tous les meublés de tourisme devront être classés au moins D à partir du 1er janvier 2034, sauf résidence principale. Un logement mal classé peut demander des travaux à intégrer dans le coût du projet.
- Quel régime fiscal, et avec quel comptable si vous passez au réel ?
- Combien de temps pouvez-vous consacrer aux arrivées, au ménage et aux messages, ou combien coûtera une conciergerie (souvent 20 % des recettes et plus) ?
Questions fréquentes
Quelle est la rentabilité moyenne d'un gîte en France ?
Il n'existe pas de chiffre officiel. Pour un gîte acheté au prix du marché, une rentabilité brute de 6 à 10 % est courante, et une rentabilité nette de 3 à 5 % après charges. Le chiffre qui compte pour un achat à crédit est le cash-flow : souvent négatif quand le bien est financé à 100 %.
Quel taux de crédit pour acheter un gîte en octobre 2026 ?
En moyenne environ 3,50 % sur 15 ans, 3,66 à 3,78 % sur 20 ans et 3,75 à 3,90 % sur 25 ans, hors assurance, selon les baromètres des courtiers. Les taux remontent depuis la fin de l'été. Le taux d'usure des prêts de 20 ans et plus est de 5,40 % jusqu'au 31 décembre 2026.
Quel taux d'occupation faut-il pour qu'un gîte soit rentable ?
Pour un gîte financé à 100 % sur 20 ans à 3,70 %, il faut souvent 60 à 65 % d'occupation annuelle pour que les recettes paient le crédit et les charges, alors que la moyenne observée tourne autour de 45 %. Avec un apport important, le seuil descend sous 45 %. Le calculateur de cette page donne le seuil de votre projet.
Peut-on utiliser le prêt à taux zéro pour un gîte ?
Non. Le prêt à taux zéro finance uniquement la résidence principale de l'emprunteur. Un gîte ou un meublé de tourisme se finance par un crédit immobilier classique.
Les recettes du gîte comptent-elles pour obtenir le crédit ?
Souvent en partie seulement. Beaucoup de banques retiennent environ 70 % des recettes locatives attendues, et certaines exigent un historique pour la location de courte durée. Le plafond d'endettement de 35 % des revenus s'applique aussi aux investissements locatifs, avec quelques dérogations à la main des banques.
Sources : baromètres des taux d'octobre 2026 de Perrotim Conseil (1er octobre 2026), Crédit Courtier de France, April et Meilleurtaux ; Banque de France, taux d'usure du 4e trimestre 2026, repris par Moneyvox et France Transactions (5,40 % à 20 ans et plus, 4,68 % de 10 à 20 ans) ; HCSF, décision de mars 2026 (35 %, 25 ans), d'après CPIM et Magnolia ; Plan Immobilier et Reassurez-moi (frais de notaire 2026) ; Gîtes de France, été 2025 (86 % en juillet et août, L'Écho touristique) ; ADT Ardèche, bilan 2025 (42 % d'occupation annuelle en Gîtes de France) ; Lodgify, données 2025 (47,7 % d'occupation moyenne) ; Selectra et SeLoger pour le DPE des meublés de tourisme (loi du 19 novembre 2024). Les montants de charges de l'exemple sont des hypothèses à remplacer par les vôtres. Informations générales, pas un conseil financier ni fiscal.