En bref
- Non classé : 30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 € de recettes.
- Classé ou chambre d'hôtes : 50 % d'abattement, jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026.
- Au réel, vous déduisez vos vraies charges et l'amortissement : souvent un impôt proche de zéro les premières années, mais une comptabilité et une plus-value plus lourde à la revente.
- Pour changer de régime sur une année, il faut opter avant la date limite de déclaration de mai de l'année concernée.
1. Les règles 2026 en un tableau
Les recettes d'un gîte ou d'un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si vous louez peu. Deux régimes : le micro-BIC, où l'administration retire un abattement forfaitaire de vos recettes, et le réel, où vous déclarez vos vraies charges.
| Type de location | Abattement micro-BIC | Plafond de recettes 2025 | Plafond de recettes 2026 |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 15 000 € (non revalorisé) |
| Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Chambres d'hôtes | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Location meublée longue durée | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
Trois détails qui comptent :
- Si vous louez un logement classé et un non classé, chaque activité doit rester sous son propre plafond : les recettes du non classé ne doivent pas dépasser 15 000 €.
- Si vous dépassez le plafond deux années de suite, vous passez au réel. Un seul dépassement ne suffit pas.
- Aux impôts s'ajoutent les prélèvements sociaux, sur la même base : 18,6 % en principe depuis la hausse de la CSG de 2026 pour la location meublée non professionnelle.
2. Ce que change le régime réel
Au réel, vous partez de vos recettes et vous retirez vos vraies dépenses de l'année : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, électricité et eau, internet, frais de plateforme, ménage et linge, entretien, frais de comptabilité. Puis vous retirez l'amortissement : une fraction chaque année du prix du bâti (hors terrain), des travaux et du mobilier.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit : s'il dépasse le résultat, l'excédent est reporté sur les années suivantes. C'est ce qui permet à beaucoup de loueurs au réel de payer un impôt proche de zéro pendant plusieurs années.
En contrepartie :
- une déclaration de résultats (liasse 2031) et une comptabilité, souvent confiées à un expert-comptable ou à un service en ligne, quelques centaines d'euros par an ;
- à la revente, depuis les cessions du 15 février 2025, les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat : la plus-value imposable augmente d'autant ;
- le projet de budget 2027 prévoit de plafonner l'amortissement. Nous suivons le texte vote après vote sur Budget 2027 : ce qui change pour les meublés de tourisme.
3. Le simulateur : votre gîte, trois régimes
Entrez vos chiffres d'une année. Le simulateur compare l'impôt et les prélèvements sociaux en micro-BIC non classé, en micro-BIC classé et au réel. C'est une estimation simple, à faire confirmer par un comptable.
Micro-BIC ou réel : estimation pour une année
Charges : intérêts, taxe foncière, assurance, énergie, internet, frais de plateforme, ménage, entretien. Amortissement : ordre de grandeur, en général 2 à 3 % par an du prix du bâti hors terrain et 10 à 20 % par an du mobilier ; un comptable le calcule précisément. Le simulateur ne tient pas compte de la décote, du quotient familial ni du versement libératoire, et applique l'abattement minimum de 305 €. Informations générales, pas un conseil fiscal.
4. Deux exemples chiffrés
Exemple 1 : petit gîte non classé, 14 000 € de recettes. Charges 4 500 €, comptable 500 €, amortissement possible 6 000 €, tranche à 30 %, prélèvements sociaux 18,6 %.
| Régime | Revenu imposable | Impôt + prélèvements |
|---|---|---|
| Micro-BIC non classé (30 %) | 9 800 € | 4 763 € |
| Micro-BIC classé (50 %) | 7 000 € | 3 402 € |
| Réel | 3 000 € | 1 458 € |
Ici le réel fait gagner environ 3 300 € par an par rapport au micro non classé, frais de comptable déjà déduits. Le classement seul en fait gagner environ 1 360 €, pour une visite à 150 ou 300 € tous les 5 ans et sans comptabilité.
Exemple 2 : gîte payé depuis longtemps, 20 000 € de recettes. Charges 3 000 €, comptable 500 €, amortissement possible 1 500 € (bâti déjà amorti ou acheté il y a longtemps, mobilier ancien).
| Régime | Revenu imposable | Impôt + prélèvements |
|---|---|---|
| Micro-BIC non classé | Impossible (plus de 15 000 €) | - |
| Micro-BIC classé (50 %) | 10 000 € | 4 860 € |
| Réel | 15 000 € | 7 290 € |
Ici le classement l'emporte nettement : le réel ne trouve pas assez de charges pour battre un abattement de 50 %. Sans classement, ce gîte serait au réel obligatoire dès que le dépassement du plafond se répète.
5. Faire classer son gîte : coût et délai
Le classement en meublé de tourisme est volontaire. Il est fait par un organisme accrédité par le Cofrac ou agréé, dont la liste est sur le site de classement d'Atout France. Comptez en général 150 à 300 € la visite, selon l'organisme et la taille du logement, et 6 à 8 semaines entre la prise de contact et le classement. Il vaut 5 ans, sans rappel automatique pour le renouveler.
Avant d'appeler, faites l'autodiagnostic avec la grille publique de critères : équipements, surface, literie, rangements, accueil. La grille regarde aussi l'information donnée aux voyageurs : consignes, documentation sur les environs. Un livret d'accueil à jour la rassemble au même endroit.
Autres effets du classement : la taxe de séjour suit un tarif fixe par catégorie d'étoiles au lieu d'un pourcentage du prix de la nuit, et vous pouvez accepter les chèques-vacances ANCV.
6. Les dates pour changer de régime
- Passer au réel : l'option doit être faite au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente, en pratique début mai. Pour vos recettes 2027, la date limite tombe donc en mai 2027. Pour vos recettes 2026, elle était en mai 2026, sauf si votre activité a commencé en 2026 : dans ce cas, l'option se fait avec la première déclaration.
- Comment : par la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, adressée à votre service des impôts des entreprises.
- Durée : l'option vaut un an et se renouvelle seule chaque année. Pour revenir au micro-BIC, il faut le signaler dans le même délai.
- Démarrer l'activité : déclaration au guichet unique de l'INPI dans les 15 jours qui suivent le début de la location, pour obtenir un numéro SIRET.
7. Comment choisir, en quatre questions
- Vos recettes dépassent-elles 15 000 € et votre gîte n'est pas classé ? Le micro-BIC à 30 % n'est plus possible dès que le dépassement se répète : comparez classement et réel.
- Avez-vous un emprunt, des travaux récents ou un achat de moins de 10 ans ? Le réel gagne souvent, grâce aux intérêts et à l'amortissement.
- Le gîte est-il payé et ancien, avec peu de charges ? Le classement et le micro-BIC à 50 % sont souvent plus simples et aussi intéressants.
- Comptez-vous vendre dans les prochaines années ? Intégrez la plus-value plus lourde du réel dans votre calcul.
Au-delà de 23 000 € de recettes par an en location de courte durée, d'autres règles entrent en jeu : cotisations sociales et, selon vos autres revenus, statut de loueur professionnel. Voir LMNP ou LMP : le seuil de 23 000 €.
Questions fréquentes
Quel abattement pour un meublé de tourisme non classé en 2026 ?
30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes par an. Ce plafond n'a pas été revalorisé pour 2026. Au-delà, le régime réel s'applique, ou il faut faire classer le logement.
Quel abattement pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes ?
50 %, dans la limite de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025). Le classement se fait par un organisme accrédité et vaut 5 ans.
Quand faut-il opter pour le régime réel ?
Au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente, en pratique début mai. Pour être au réel sur vos recettes 2027, il faut donc opter avant la date limite de mai 2027. En première année d'activité, l'option se fait avec la première déclaration. L'option vaut un an et se renouvelle seule.
Le régime réel est-il toujours plus avantageux ?
Non. Il gagne surtout quand vous avez un emprunt, de grosses charges ou un bien récent à amortir. Pour un gîte payé depuis longtemps, sans travaux, avec peu de charges, l'abattement de 50 % d'un meublé classé peut faire mieux, sans comptabilité ni comptable.
L'amortissement au réel a-t-il un coût à la revente ?
Oui, depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025 : les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat pour calculer la plus-value, qui augmente d'autant. Le projet de budget 2027 prévoit aussi de plafonner l'amortissement. Faites le calcul sur la durée, pas sur une seule année.
Sources : impots.gouv.fr, foire aux questions LMNP (mars 2026) pour les plafonds et abattements des revenus 2025, la plus-value depuis le 15 février 2025 et le SIRET ; Weblex (11 septembre 2026, d'après le Bofip du 19 août 2026) et Hayot Expertise (11 septembre 2026) pour les plafonds 2026 de 83 600 € et 15 000 € ; Moneyvox (11 avril 2026) pour le passage au réel après deux années de dépassement et l'abattement minimum ; Bofip BOI-BIC-DECLA-10-30 (11 mai 2022) et BailFacile (25 avril 2026) pour la date limite, la durée et le renouvellement de l'option ; Weblex et Moneyvox pour les prélèvements sociaux à 18,6 % ; Mon Meublé Saisonnier (17 août 2026) et Atout France pour le classement. Informations générales, ce n'est pas un conseil fiscal : faites valider votre situation par votre expert-comptable.