Budget 2027 : ce qui change pour les meublés de tourisme et le LMNP

Si votre gîte ou votre location de vacances est au micro-BIC, l'article 7 ne vous concerne pas directement. S'il est au réel en LMNP, l'amortissement qui gomme aujourd'hui une bonne partie de votre résultat serait limité dès les revenus 2027. Sur un gîte courant, l'écart se compte en centaines, parfois en milliers d'euros d'impôt par an.

1. Ce que prévoit le texte du gouvernement

• On calcule l'amortissement au taux, puis on applique le plafond en euros : c'est le plus bas des deux qui compte.
• Le plafond est fixé par foyer fiscal, tous logements confondus : deux gîtes ne donnent pas droit à deux plafonds.
• Les biens déjà achetés sont concernés, pas seulement les achats futurs.
• Hors champ : le micro-BIC (pas d'amortissement), la location meublée professionnelle (LMP), et les résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
• « Meublé de tourisme » s'entend au sens du code du tourisme (article L. 324-1-1) : un logement loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois. Un gîte en relève le plus souvent, mais vérifiez vos conditions de location réelles.

2. Ce que la commission des finances a voté le 8 octobre

• Amendement I-CF1588 (Guillaume Kasbarian) : sort du plafond et de la fin du report les logements loués en résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité. Les meublés de tourisme restent visés.
• Amendement I-CF776 (députés socialistes) : supprime tout amortissement des locaux pour les meublés de tourisme achetés à partir du 1er janvier 2027.
• Amendement I-CF904 : remonte l'abattement micro-BIC des chambres d'hôtes à 71 %.

Ces votes montrent la direction : la location longue durée serait épargnée, la location de tourisme durcie. Mais la commission a ensuite rejeté la première partie du budget, et la séance publique repart du texte du gouvernement. Rien de ces amendements n'est acquis tant que les députés, puis les sénateurs, ne les ont pas votés.

3. Le calcul sur un gîte, avant et après

Prenons un gîte acheté 250 000 €, dont 50 000 € de terrain (qui ne s'amortit pas) : 200 000 € de locaux. Il rapporte 20 000 € de recettes par an pour 7 000 € de charges (intérêts, taxe foncière, assurance, frais de plateforme, ménage, entretien). Le propriétaire est au réel, avec un amortissement des locaux de 6 000 € par an, et une tranche d'impôt à 30 %.

Le tableau isole l'amortissement des locaux : il laisse de côté le mobilier, les travaux et les frais d'acquisition, et l'impôt réel dépend de l'ensemble des revenus du foyer. Le chiffre qui surprend : pour un meublé de tourisme, c'est le taux de 1,5 % qui bloque, bien avant le plafond de 5 000 €. Il faudrait plus de 333 000 € de locaux pour atteindre ce plafond.

Autre conséquence : au micro-BIC, un meublé classé qui fait 20 000 € de recettes est imposé sur 10 000 € (abattement de 50 %), sans comptable. C'est exactement le résultat du réel plafonné dans notre exemple. Un meublé non classé, lui, n'a plus droit au micro-BIC au-delà de 15 000 € de recettes depuis la loi Le Meur : il reste au réel. Le classement en étoiles redevient donc un critère à regarder, à condition de comparer micro-BIC et réel sur plusieurs années, avec vos vraies charges, intérêts et travaux.

4. Ce que vous pouvez faire dès maintenant

• Ne décidez pas sur la seule base du projet. Les plafonds, la date d'application et les exclusions peuvent encore bouger. Pour un achat, une vente ou un changement de régime, faites plusieurs simulations et attendez si possible le texte voté.
• Faites le point sur votre stock d'amortissements reportés avec votre comptable : c'est lui qui deviendrait utilisable seulement jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice de chaque année.
• Regardez le classement en meublé de tourisme si vous êtes non classé : il ouvre l'abattement de 50 % au micro-BIC et peut valoir la visite d'un organisme de contrôle.
• Si vous envisagez d'acheter en 2027, simulez aussi le cas sans amortissement des locaux : c'est ce que donnerait l'amendement I-CF776 s'il était voté, ce qui n'est pas acquis.
• Suivez votre résultat logement par logement : recettes, charges, frais de plateforme, taux d'occupation. C'est ce qui permet de chiffrer un changement de régime en dix minutes.

Questions fréquentes

Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il voté ?

Non. Au 15 octobre 2026, c'est l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210), en discussion à l'Assemblée nationale. Il peut encore être modifié ou supprimé jusqu'au vote définitif, attendu en décembre.

Quels plafonds pour un meublé de tourisme ?

Dans le texte du gouvernement : amortissement des locaux limité à 1,5 % de leur valeur par an et à 5 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les autres locations meublées : 2,5 % et 7 000 €. On retient le plus bas des deux montants.

Mon gîte acheté avant 2027 est-il concerné ?

Oui, dans le texte du gouvernement : le plafond s'appliquerait aux exercices clos à partir de 2027, y compris pour les biens déjà achetés. L'amendement adopté en commission qui supprime tout amortissement ne viserait, lui, que les meublés de tourisme achetés à partir du 1er janvier 2027.

Que deviennent mes amortissements déjà reportés ?

D'après le texte déposé, le stock reporté au 31 décembre 2026 resterait déductible jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant après l'amortissement de l'année. Ce qui n'est pas utilisé à cette date serait perdu.

Le micro-BIC est-il touché ?

Non, le micro-BIC ne permet pas d'amortir : l'abattement forfaitaire reste celui de la loi Le Meur (50 % pour un meublé classé, 30 % pour un meublé non classé, dans la limite de 15 000 € de recettes). Avec le plafond, le classement peut redevenir intéressant.

Sources : projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7 (Assemblée nationale) ; LégiFiscal (2 octobre 2026) et Je déclare mon meublé (mis à jour le 8 octobre 2026) pour le contenu de l'article 7, le stock reporté et la date d'application ; Les Tutos de l'Immo (9 octobre 2026), Fiscalonline et MySweetImmo (9 octobre 2026) pour les amendements de la commission des finances et le texte repris en séance ; La Gazette des communes et Le Club des juristes pour le calendrier ; CPIM et Je déclare mon meublé pour les prélèvements sociaux à 18,6 % ; Service-Public et Je déclare mon meublé pour les seuils micro-BIC de la loi Le Meur. Informations générales, ce n'est pas un conseil fiscal : faites valider votre situation par votre expert-comptable.