En bref
- Écrivez le mot, arrhes ou acompte : quand le loueur est un professionnel et le voyageur un particulier, une somme versée d'avance est traitée comme des arrhes sauf stipulation contraire (Code de la consommation, article L214-1). Entre particuliers, le juge cherche ce que les parties ont voulu.
- Arrhes : chacun peut renoncer. Le voyageur qui renonce les perd, le propriétaire qui renonce rend le double (règle de l'article 1590 du Code civil, reprise dans les contrats de location). Avec des arrhes, le voyageur ne perd jamais plus que les arrhes.
- Acompte : les deux parties sont engagées. C'est avec un acompte qu'on écrit un barème d'indemnité par paliers.
- Pas de délai de rétractation de 14 jours pour une location de vacances à dates fixées réservée à distance (Code de la consommation, article L221-28, 12°) : seules vos conditions comptent.
- Un barème par paliers (plus de 30 jours, de 30 à 8 jours, moins de 8 jours) est l'usage dans les gîtes. Il doit être écrit et accepté avant la réservation ; c'est une clause pénale, qu'un juge peut réduire si elle est manifestement excessive (Code civil, article 1231-5).
- Ne gardez pas la taxe de séjour d'un séjour qui n'a pas eu lieu : elle n'est due que pour les nuits passées.
Uniquement pour les réservations prises en direct. Pour un séjour réservé sur Airbnb, c'est la politique d'annulation choisie dans votre annonce Airbnb qui s'applique, et tout remboursement passe par Airbnb. Ne proposez jamais à un voyageur Airbnb d'annuler pour réserver en direct, ni de payer en dehors de la plateforme, ni avant, ni pendant, ni après son séjour : les conditions de service d'Airbnb l'interdisent.
1. Ce qui s'applique si vous n'écrivez rien
| Situation | Avec des arrhes | Avec un acompte |
|---|---|---|
| Le voyageur annule | Il perd les arrhes, rien de plus. | Il reste engagé : sans barème écrit, le propriétaire peut réclamer son préjudice réel, en pratique le prix des nuits qu'il n'a pas pu relouer. |
| Vous annulez | Vous rendez les arrhes plus une somme égale (le double), et le solde s'il a été payé. | Vous rendez tout, et le voyageur peut demander réparation de son préjudice (relogement plus cher, transport perdu). |
| Le logement devient inutilisable (incendie, inondation, arrêté de la mairie) | Vous ne pouvez pas fournir le logement : vous rendez les sommes versées. Vous ne devez rien de plus seulement si l'événement est un vrai cas de force majeure (hors de votre contrôle, imprévisible à la réservation, irrésistible, Code civil, article 1218). Une fuite due à un défaut d'entretien n'en est pas un. | |
| Le voyageur ne peut plus venir (maladie, travail, voiture en panne) | En principe, cet empêchement ne le libère pas : la Cour de cassation a jugé en 2020 qu'un client qui n'a pas pu profiter de la prestation ne peut pas invoquer la force majeure pour obtenir la résolution du contrat (1re chambre civile, 25 novembre 2020, n° 19-21.060). C'est le rôle de l'assurance annulation du voyageur. | |
Si votre location passe par une agence immobilière ou un mandataire soumis à la loi Hoguet, l'article 68 du décret du 20 juillet 1972, modifié par le décret n° 2026-121 du 20 février 2026, encadre les sommes demandées d'avance : 25 % du loyer au plus, pas plus de 12 mois avant l'arrivée, le solde au plus tôt un mois avant. En direct, sans intermédiaire, ces plafonds ne s'appliquent pas ; une avance de 25 à 30 % reste la pratique courante des gîtes.
2. Trois politiques comparées sur le même séjour
Une semaine en juillet : 840 € de loyer et 60 € de ménage, soit 900 € de séjour, plus 14 € de taxe de séjour. Ce que perd le voyageur s'il annule 45 jours, 20 jours ou 3 jours avant l'arrivée :
| Politique | Règle | J-45 | J-20 | J-3 |
|---|---|---|---|---|
| Souple | Arrhes de 25 %, perdues quelle que soit la date, rien de plus | 225 € | 225 € | 225 € |
| Équilibrée | Acompte de 25 % et indemnité : 25 % du séjour à plus de 30 jours, 50 % de 30 à 8 jours, 100 % à moins de 8 jours | 225 € | 450 € | 900 € |
| Ferme | Acompte de 30 % et indemnité : 30 % du séjour à plus de 30 jours, 100 % à moins de 30 jours | 270 € | 900 € | 900 € |
La politique souple rassure et remplit plus vite les ailes de saison, quand une nuit vide coûte peu, mais une annulation à trois jours vous laisse 675 € de manque. La ferme protège les semaines de juillet et d'août que vous ne relouerez pas à trois jours. Beaucoup de gîtes en direct prennent la politique équilibrée, avec une clause de relocation écrite : si les dates sont relouées, le voyageur récupère ce que vous avez encaissé à sa place, moins de petits frais. Une indemnité qui suit votre perte réelle se défend bien mieux devant un juge qu'un forfait à 100 %.
3. Le simulateur : ce que vous gardez, ce que vous rendez
Réglez votre politique, puis indiquez une date d'annulation. Le simulateur calcule ce qui a déjà été payé, ce que vous gardez, ce que vous remboursez, et ce que vous devriez si c'est vous qui annulez. La clause se rédige en dessous, en français et en anglais.
Collez la clause à l'article « Annulation » de votre contrat de location saisonnière, et reprenez-la mot pour mot sur votre site, à côté du bouton de réservation : le voyageur doit la voir avant de payer. La version anglaise sert à l'informer ; c'est le texte français du contrat qui fait foi.
4. Un exemple réel de date à date
Réservation en mars pour le samedi 10 juillet 2027, politique équilibrée. Le voyageur verse 225 € d'acompte à la signature, puis 675 € de solde et 14 € de taxe de séjour le 10 juin.
| Il annule le… | Déjà payé | Vous gardez | Vous rendez |
|---|---|---|---|
| 1er mai (70 jours avant) | 225 € | 225 € | 0 € |
| 20 juin (20 jours avant) | 914 € | 450 € | 464 € (450 € + 14 € de taxe) |
| 7 juillet (3 jours avant) | 914 € | 900 € | 14 € de taxe |
| 7 juillet, et vous relouez 4 nuits pour 480 € | 914 € | 450 € (900 − 480 + 30 € de frais) | 464 € |
Si c'est vous qui annulez : avec cet acompte, vous rendez tout ce qui a été payé (225 € en mai, 914 € en juillet), et le voyageur peut vous demander en plus ce que lui coûte votre annulation, par exemple un autre logement plus cher. Avec des arrhes de 225 €, vous rendriez 450 € en mai, et 1 139 € après le solde (les 914 € payés plus une somme égale aux arrhes). Seul un vrai cas de force majeure, comme un incendie causé par la foudre la veille, limite votre dette au remboursement. Proposer tout de suite un autre logement ou d'autres dates évite le plus souvent le litige.
5. Les clauses à ne pas écrire
- « Aucun remboursement, quelle que soit la cause, y compris en cas d'annulation par le propriétaire. » Avec des arrhes, vous devez le double ; et si vous louez à titre professionnel, une clause qui ne vous engage à rien quand le voyageur, lui, est engagé risque d'être jugée abusive (Code de la consommation, article L212-1).
- Une pénalité plus élevée que le séjour, par exemple « le double du prix en cas d'annulation ». Elle sera réduite par le juge, et elle fait fuir à la réservation.
- « Arrhes de 25 %, et 100 % du séjour à moins de 8 jours. » Les deux se contredisent : des arrhes permettent au voyageur de renoncer en les perdant. Pour un barème, écrivez « acompte » et « indemnité d'annulation ».
- « Le délai de rétractation de 14 jours s'applique. » Il ne s'applique pas aux locations de vacances à dates fixées. L'écrire par erreur vous engage à rembourser.
- Garder la taxe de séjour d'un séjour qui n'a pas eu lieu. Elle se rend avec le reste, et ne se déclare pas à la commune.
- Un barème qui n'apparaît qu'après le paiement, dans un mail de confirmation. Il doit être connu et accepté avant que le voyageur s'engage.
6. Annulation : comment la recevoir et rembourser
Demandez que l'annulation se fasse par écrit (mail ou lettre) et datez-la au jour de réception : c'est cette date qui fixe le palier. Répondez par écrit avec le calcul, le montant gardé et le montant remboursé, et remboursez par le même moyen que le paiement. Pour les voyageurs qui veulent être couverts en cas de maladie ou d'empêchement, rappelez dans vos conditions qu'ils peuvent souscrire une assurance annulation (souvent incluse dans les cartes bancaires haut de gamme) : c'est elle qui rembourse, pas vous. Si vous louez à titre professionnel, indiquez aussi dans vos conditions le médiateur de la consommation auquel le voyageur peut s'adresser (Code de la consommation, article L612-1). Pour l'état des lieux et la caution, notre guide de l'état des lieux donne la méthode.
Questions fréquentes
Le voyageur qui annule récupère-t-il ses arrhes ?
Non. Avec des arrhes, le voyageur qui renonce les perd, et le propriétaire qui renonce rend le double. En contrepartie, le voyageur ne perd jamais plus que les arrhes. Vous pouvez être plus généreux, par exemple les rembourser si les dates sont relouées, mais ce n'est pas une obligation.
Peut-on réclamer tout le séjour en cas d'annulation tardive ?
Oui avec un acompte et une indemnité d'annulation écrite et acceptée avant la réservation, par exemple 100 % du séjour à moins de 8 jours de l'arrivée. Pas avec des arrhes. Un juge peut réduire une indemnité manifestement excessive, et il en tiendra compte si vous avez reloué les mêmes nuits : une clause de relocation écrite règle la question d'avance.
Le voyageur a-t-il 14 jours pour se rétracter ?
Non. Le droit de rétractation de 14 jours ne s'applique pas à une location de vacances à dates fixées réservée à distance (article L221-28, 12°, du Code de la consommation), et il ne joue pas du tout entre particuliers. Seules vos conditions d'annulation s'appliquent.
Une maladie du voyageur est-elle un cas de force majeure ?
En principe non : le logement reste disponible, c'est le voyageur qui ne peut pas en profiter. Dans un arrêt du 25 novembre 2020, la Cour de cassation a jugé que le client qui n'a pas pu profiter de la prestation ne peut pas invoquer la force majeure pour obtenir la résolution du contrat. C'est le rôle de l'assurance annulation du voyageur.
Et pour un séjour réservé sur Airbnb ?
C'est la politique d'annulation choisie dans votre annonce Airbnb qui s'applique, et les remboursements passent par Airbnb. Les conditions de cet article servent seulement aux réservations prises en direct. Ne proposez jamais à un voyageur Airbnb d'annuler pour réserver ou payer en dehors de la plateforme.
Sources consultées le 31/10/2026 : Code civil, articles 1218, 1231-5 et 1590 ; Code de la consommation, articles L212-1, L214-1, L221-28 et L612-1 ; Cour de cassation, 1re chambre civile, 25 novembre 2020, n° 19-21.060 ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 68, modifié par le décret n° 2026-121 du 20 février 2026 (question écrite au Sénat de mars 2026, Meilleurtaux 2026) ; DGCCRF, fiche « Location saisonnière : les règles à connaître » ; ANIL et SeLoger (arrhes et acompte en location de vacances) ; conditions générales de vente Gîtes de France (2024) et modèles de conditions de location de gîtes ; UFC-Que Choisir, lettre type d'annulation de location de vacances ; conditions de service d'Airbnb, version du 5 février 2026. Informations générales : pour un cas précis ou un litige, consultez un professionnel du droit.