En bref
- Partez de vos chiffres, pas du voisin : charges fixes de l'année, coût de chaque séjour (ménage, linge), coût de chaque nuit (énergie), revenu visé, nuits que vous pensez vendre.
- Prix net moyen = tout ce qu'il faut couvrir ÷ nuits vendues. Dans notre exemple de gîte 4 personnes : 13 827,50 € ÷ 130 nuits = 106,37 € net par nuit.
- Une grille par saison (haute, moyenne, basse) avec des coefficients, calée pour que l'année atteigne bien ce total.
- Ajoutez la commission par division, pas par addition : sur Airbnb, à 15,5 %, prix affiché = net ÷ 0,845. Ajouter 15,5 % au net ne suffit pas.
- Les nuits seules coûtent cher : avec 95 € de ménage et linge, une nuit isolée doit être affichée au moins 120 € sur Airbnb rien que pour couvrir ses propres frais, sans rien apporter aux charges de l'année.
- Contrôlez ensuite face au marché : 5 annonces comparables aux mêmes dates.
1. Ce qu'une nuit vous coûte vraiment
Deux sortes de coûts, à ne pas mélanger :
- Les charges fixes de l'année, payées que le gîte soit loué ou non : taxe foncière, assurance, abonnements d'électricité et d'eau, internet, entretien et petites réparations, CFE, logiciel ou annonce payante, renouvellement du linge et de la vaisselle. Si le gîte doit aussi payer ses échéances de crédit, ajoutez-les : c'est de la trésorerie plutôt qu'une charge comptable, mais il faut bien les encaisser.
- Les coûts variables, qui n'existent que si vous louez. Par séjour : ménage (votre temps ou celui d'une aide), lavage du linge, produits d'accueil. Par nuit : électricité, chauffage, eau, consommables.
Les coûts variables donnent votre prix plancher : en dessous, louer vous coûte de l'argent. Les charges fixes et votre revenu donnent votre prix cible : celui qui rend l'année rentable.
| Exemple : gîte 4 personnes, campagne | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière | 1 100 € par an |
| Assurance propriétaire | 350 € par an |
| Abonnements électricité et eau, internet | 960 € par an |
| Entretien, réparations, linge et vaisselle à renouveler | 1 100 € par an |
| CFE, logiciel, divers | 450 € par an |
| Charges fixes | 3 960 € par an |
| Ménage, lavage du linge, produits d'accueil | 95 € par séjour |
| Énergie et consommables | 6 € par nuit occupée |
Ces montants sont un exemple : remplacez-les par les vôtres dans le calculateur plus bas. Comptez chaque dépense une seule fois : les abonnements sont fixes, la consommation d'énergie va dans le coût par nuit, le lavage du linge dans le coût par séjour et son renouvellement dans les charges fixes. Le revenu visé est ce que vous voulez garder sur l'année, avant impôt et cotisations sociales ; pour l'impôt et le crédit, voir la rentabilité d'un gîte avec les taux 2026.
2. Le prix cible : vos charges divisées par vos nuits vendues
La formule :
Prix net moyen par nuit = (charges fixes + revenu visé + coût par séjour × nombre de séjours + coût par nuit × nuits vendues) ÷ nuits vendues
Le point fragile est le nombre de nuits vendues. Ne prenez pas 365 nuits ni un taux d'occupation lu dans une publicité : comptez saison par saison ce que vous avez réellement loué l'an passé, ou, pour une première année, ce que les annonces voisines affichent comme réservé dans leur calendrier. Dans l'exemple : 50 nuits en haute saison, 45 en moyenne saison, 35 en basse saison, soit 130 nuits (36 % de l'année) et 32,5 séjours de 4 nuits en moyenne.
Avec 6 000 € de revenu visé : 3 960 + 6 000 + 95 × 32,5 + 6 × 130 = 13 827,50 € à encaisser net, soit 106,37 € net par nuit en moyenne.
3. La grille par saison
Un prix unique toute l'année laisse de l'argent en août et des nuits vides en novembre. On garde un prix de base (moyenne saison) et on lui applique un coefficient :
| Saison | Périodes habituelles | Coefficient de l'exemple | Fourchettes relevées |
|---|---|---|---|
| Haute | Juillet, août, fêtes de fin d'année selon la région | × 1,35 (exemple) | +20 à +70 % sur le prix de base |
| Moyenne | Mai, juin, septembre, petites vacances scolaires, ponts | × 1 | prix de base |
| Basse | Novembre, janvier, février et mars hors vacances | × 0,8 (exemple) | −20 à −30 % sur le prix de base |
Le piège : appliquer les coefficients au prix moyen de la section 2. Comme vous vendez plus de nuits chères que de nuits bon marché, l'année dépasserait le total visé, ou à l'inverse le raterait si la basse saison pèse lourd. Le bon prix de base est :
Prix de base net = total à encaisser ÷ (nuits hautes × 1,35 + nuits moyennes × 1 + nuits basses × 0,8)
Dans l'exemple : 13 827,50 ÷ (50 × 1,35 + 45 + 35 × 0,8) = 13 827,50 ÷ 140,5 = 98,42 € net en moyenne saison, 132,86 € en haute saison et 78,73 € en basse saison. Vérification : 50 × 132,86 + 45 × 98,42 + 35 × 78,73 = 13 827 €.
4. Le prix à afficher sur chaque canal
Le prix net n'est pas le prix affiché : chaque canal prélève sa part. La commission se calcule sur le prix affiché, donc on divise le net par (1 − taux) : ajouter 15,5 % au net vous ferait perdre environ 2,5 % à chaque réservation.
| Canal | Ce qui est prélevé | Prix affiché |
|---|---|---|
| Airbnb | 15,5 % de frais d'hôte sur les nuits et les frais que vous ajoutez (ménage compris), hors taxe de séjour. Plusieurs guides comptent une TVA de 20 % sur ces frais, soit 18,6 % : regardez la ligne « frais de service hôte » de votre dernier versement et reprenez le taux réellement prélevé. | net ÷ 0,845 (ou ÷ 0,814 avec TVA) |
| Booking | Environ 15 % de commission, plus les frais de paiement et la TVA non récupérable : 19,4 % dans notre calcul ligne par ligne. Votre taux exact figure sur vos factures Booking. | net ÷ 0,806 |
| Réservation directe | Les frais du moyen de paiement, environ 1,5 % par carte, rien par virement. | net ÷ 0,985 |
Booking ne peut plus imposer la parité tarifaire dans l'Union européenne (Digital Markets Act, retrait de ses clauses fin 2024, après la loi Macron de 2015 en France) : votre prix sur votre site ou votre fiche Google peut donc être plus bas (relisez tout de même votre contrat à jour). Le prix direct s'adresse aux voyageurs qui vous trouvent par votre site, votre fiche Google, un office de tourisme ou le bouche-à-oreille. Il ne concerne jamais un voyageur arrivé par Airbnb : pour toute demande, réservation, remise ou prolongation née sur Airbnb, tout reste sur Airbnb, sans lien, sans coordonnées de paiement et sans offre de réservation ailleurs. Les règles d'Airbnb l'interdisent avant, pendant et après le séjour.
La taxe de séjour s'ajoute au prix et se reverse à la commune : elle n'entre ni dans votre revenu, ni dans ce calcul. Voir la taxe de séjour, qui paie et combien.
5. Le calculateur : votre grille en une minute
Remplacez les valeurs de l'exemple par les vôtres. Le calculateur donne le prix à afficher par saison et par canal, le prix minimum selon la durée du séjour et une grille à copier.
6. L'exemple complet
Le gîte 4 personnes de la section 1, avec 6 000 € de revenu visé et 130 nuits vendues, frais Airbnb à 15,5 % :
| Saison | Nuits | Net par nuit | Airbnb | Booking | En direct |
|---|---|---|---|---|---|
| Haute | 50 | 132,86 € | 158 € | 165 € | 135 € |
| Moyenne | 45 | 98,42 € | 117 € | 123 € | 100 € |
| Basse | 35 | 78,73 € | 94 € | 98 € | 80 € |
Prix arrondis à l'euro supérieur pour ne jamais passer sous le net visé, ménage compris dans le prix de la nuit. Si vous facturez le ménage à part, retirez du prix de la nuit le coût du séjour divisé par la durée moyenne (95 ÷ 4 = 23,75 € net), et affichez le ménage avec la même division par 0,845 sur Airbnb, puisque les frais d'hôte portent aussi sur lui.
7. Les nuits courtes : le prix minimum selon la durée
Le ménage et le linge coûtent autant pour une nuit que pour une semaine. Prix minimum par nuit pour couvrir les seuls frais du séjour, sans aucune part des charges fixes ni du revenu visé : (coût par séjour + coût par nuit × nuits) ÷ nuits, puis la division du canal.
| Durée du séjour | Coût par nuit | Minimum sur Airbnb | Minimum en direct |
|---|---|---|---|
| 1 nuit | 101,00 € | 120 € | 103 € |
| 2 nuits | 53,50 € | 64 € | 55 € |
| 3 nuits | 37,67 € | 45 € | 39 € |
| 7 nuits | 19,57 € | 24 € | 20 € |
Conséquence pratique : en basse saison, à 94 € la nuit sur Airbnb, une réservation d'une seule nuit vous coûte de l'argent. Trois réglages possibles : un minimum de 2 nuits, des frais de ménage séparés, ou un supplément pour une nuit seule. À l'inverse, un séjour de 7 nuits supporte une remise de 10 à 15 % sans passer sous le plancher.
8. Vérifier face au marché
Votre prix cible dit ce dont vous avez besoin ; le marché dit ce que les voyageurs paieront. Relevez 5 annonces comparables (même capacité, même secteur, avis proches) aux mêmes dates, une semaine de juillet et un week-end de novembre, même nombre de voyageurs, prix total frais de ménage compris divisé par le nombre de nuits, en notant le minimum de nuits et les conditions d'annulation.
- Votre prix est plus bas que les voisins : vous pouvez monter, surtout en haute saison, et regarder si vos nuits partent très tôt (signe d'un prix trop bas).
- Votre prix est plus haut de 15 % ou plus : soit vos charges sont élevées, soit le nombre de nuits visé est optimiste, soit votre annonce doit justifier l'écart (photos, équipements, avis). Revoir d'abord les nuits vendues, puis le revenu visé.
Repères nationaux : Holidu relève 137 € la nuit en moyenne en haute saison 2026 (1er juin au 1er septembre) pour les locations de 2 à 8 personnes en France ; Cozycozy donne 175 € la nuit en moyenne l'été 2026 sur 30 destinations touristiques, avec de grands écarts selon les régions. Ces moyennes situent un ordre de grandeur, elles ne remplacent pas le relevé de vos voisins.
9. Les erreurs qui coûtent le plus
- Ajouter la commission au lieu de diviser : 100 € + 15,5 % = 115,50 €, qui ne laisse que 97,60 € net. Il fallait 118,34 €.
- Compter sur 365 nuits : un gîte à la campagne en vend souvent moins de la moitié. Partez de vos nuits réelles.
- Un seul prix toute l'année, trop bas en août, trop haut en novembre.
- Oublier le coût d'un séjour court : sans minimum de nuits ni ménage facturé, les nuits seules de basse saison font perdre de l'argent.
- Changer les prix au hasard : ajustez selon le remplissage, les vacances et les événements locaux, en revoyant chaque semaine les trois mois à venir.
- Oublier les frais de ménage dans le prix annoncé : en direct, le voyageur doit connaître le prix total, frais obligatoires compris, avant de réserver.
Questions fréquentes
Comment calculer le prix d'une nuit de location saisonnière ?
Additionnez vos charges fixes de l'année, le revenu que vous visez et vos coûts variables (ménage par séjour, énergie par nuit), puis divisez par le nombre de nuits que vous pensez vendre. Vous obtenez un prix net moyen. Répartissez-le par saison avec des coefficients, puis divisez par (1 − commission) pour le prix affiché, par exemple par 0,845 sur Airbnb.
Combien augmenter le prix en haute saison ?
Les fourchettes relevées par les guides du secteur vont de +20 à +70 % sur le prix de base, et −20 à −30 % en basse saison. Notre exemple prend 1,35 en juillet et août ; le bon coefficient dépend de votre secteur et se règle sur les annonces voisines aux mêmes dates. Le bon niveau se lit sur vos réservations : si juillet est complet en février, le prix était trop bas.
Faut-il afficher le même prix sur Airbnb, Booking et en direct ?
Non. Chaque canal prélève une part différente, et Booking ne peut plus imposer la parité tarifaire dans l'Union européenne. Un prix direct plus bas, réservé aux voyageurs qui vous trouvent par votre site ou votre fiche Google, est permis. Ne proposez pas ce prix à un voyageur venu d'Airbnb : les règles d'Airbnb interdisent de l'orienter vers une réservation hors plateforme.
Comment intégrer les frais Airbnb de 15,5 % dans son prix ?
Divisez le prix net que vous voulez toucher par 0,845. Pour toucher 100 €, affichez 118,34 €. Les frais portent aussi sur le ménage que vous facturez, mais pas sur la taxe de séjour. Si votre relevé montre une TVA sur ces frais, divisez par 0,814.
Faut-il accepter les réservations d'une seule nuit ?
Seulement à un prix qui couvre le ménage et le linge. Avec 95 € de coût par séjour, une nuit seule doit être affichée au moins 120 € sur Airbnb rien que pour couvrir ses propres frais, charges fixes non comprises. Sinon, fixez un minimum de 2 nuits ou facturez le ménage à part.
Sources consultées le 01/11/2026 : Holidu, étude du marché de la location de vacances en France 2026 (prix relevés en janvier 2026, haute saison du 1er juin au 1er septembre) ; Cozycozy, prix de l'été 2026 sur 30 destinations françaises ; Hostfully et Hostaway (frais d'hôte Airbnb à 15,5 %, saisons tarifaires, février et juin 2026) ; Lodgify et Qlower (bascule du 13 octobre 2026, base de calcul et TVA des frais Airbnb) ; Investissement-Locatif.com et Eldorado Immobilier (écarts haute et basse saison, 2026) ; Commission européenne et L'Écho touristique (fin des clauses de parité de Booking, Digital Markets Act) ; loi n° 2015-990 du 6 août 2015.