En bref
- 120 nuits par année civile, du 1er janvier au 31 décembre, pour un meublé de tourisme qui est votre résidence principale (Code du tourisme, article L. 324-1-1).
- Votre commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 nuits par délibération motivée, depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Paris l'a fait au 1er janvier 2025, Marseille, Bordeaux et Montpellier au 1er janvier 2026.
- On additionne toutes les nuits : Airbnb, Booking, Abritel et les locations en direct. Chaque plateforme ne voit que les siennes : le total, c'est à vous de le tenir.
- Trois exceptions seulement : obligation professionnelle, raison de santé, force majeure. Dans un arrêt d'avril 2026, la Cour de cassation n'a retenu ni les études ni un stage.
- Un dépassement peut coûter jusqu'à 15 000 € d'amende civile, demandée par la commune au tribunal. À Paris, 20 nuits de trop à 150 € rapportent 3 000 € : le plafond de l'amende vaut cinq fois ce gain.
- Un gîte ou une résidence secondaire n'est pas soumis à ce plafond, mais relève souvent de règles plus strictes (déclaration, enregistrement, parfois changement d'usage).
1. Êtes-vous concerné ?
La limite vise un seul cas : vous louez en entier, en meublé de tourisme (à la nuit, à la semaine, à une clientèle de passage), le logement où vous vivez. La résidence principale, au sens de la loi du 6 juillet 1989, est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Elle peut être occupée par vous, votre conjoint ou une personne à charge.
| Votre situation | Limite de 120 nuits (ou 90) ? | Ce qui s'applique |
|---|---|---|
| Vous louez votre appartement ou votre maison pendant vos absences | Oui | Plafond de la commune, déclaration en mairie ou numéro d'enregistrement selon la commune. |
| Gîte, maison de vacances, résidence secondaire | Non | Pas de plafond de nuits à ce titre, mais souvent des règles plus strictes : déclaration ou enregistrement, et dans certaines villes une autorisation de changement d'usage, parfois avec compensation. |
| Vous louez une chambre chez vous pendant que vous y êtes | Non, ce n'est pas la location du logement entier | Chambre chez l'habitant (règles fiscales et locales à vérifier), ou chambre d'hôtes si le petit-déjeuner et le linge sont compris (5 chambres et 15 personnes à la fois au plus). |
| Bail mobilité ou location meublée classique (plusieurs mois) | Non, ce n'est pas un meublé de tourisme | Les règles du bail (loi de 1989). |
Autre piège : si vous êtes absent plus de quatre mois par an, location ou non, la mairie peut contester que le logement soit encore votre résidence principale, puisque le critère est d'y vivre au moins huit mois. Ce n'est pas automatique, mais la question se pose, avec dans les grandes villes les autorisations exigées pour une résidence secondaire.
2. 120 ou 90 : quel plafond dans votre commune
Le plafond national est de 120 nuits. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), la commune, ou l'intercommunalité compétente en urbanisme, peut le ramener jusqu'à 90 nuits par une délibération motivée. Les délibérations que nous avons relevées au 3 novembre 2026, d'après la Ville de Paris et la presse locale (à confirmer auprès de votre mairie, qui fait foi) :
| Commune | Plafond | Depuis |
|---|---|---|
| Paris | 90 nuits | 1er janvier 2025 (vote du Conseil de Paris, page officielle paris.fr) |
| Marseille | 90 nuits | 1er janvier 2026 |
| Bordeaux | 90 nuits | 1er janvier 2026 (délibération de juillet 2025) |
| Montpellier | 90 nuits | 1er janvier 2026 |
| Toutes les autres communes | 120 nuits | sauf délibération contraire, à vérifier en mairie |
Cette liste bouge : d'autres villes touristiques étudient le passage à 90 nuits. La seule source sûre est votre mairie (rubrique urbanisme ou meublés de tourisme du site de la ville, ou le recueil des actes administratifs). Le message ci-dessous vous fait gagner l'appel :
Objet : plafond de location de la résidence principale en meublé de tourisme Bonjour, Je souhaite louer ponctuellement ma résidence principale, située [adresse], en meublé de tourisme pendant mes absences. Pourriez-vous m'indiquer : 1. le nombre maximal de nuits autorisé par an dans la commune (120 ou un plafond inférieur voté par délibération, avec sa date) ; 2. la démarche à faire avant la première location (déclaration Cerfa 14004 ou numéro d'enregistrement) ; 3. si une autre autorisation est nécessaire dans mon cas. Je vous remercie par avance. [Prénom Nom] [Téléphone]
3. Comment compter les nuits
- Ce sont des nuits louées, pas des réservations : un week-end du vendredi au dimanche compte 2 nuits.
- L'année est l'année civile : le compteur repart à zéro le 1er janvier. Un séjour du 28 décembre au 3 janvier compte 4 nuits sur l'année qui finit et 2 sur la suivante.
- Toutes les plateformes et le direct s'additionnent : 70 nuits sur Airbnb et 40 sur Booking font 110, au-dessus d'un plafond de 90.
- Les nuits prêtées gratuitement à des amis ne sont pas des locations. Les nuits vendues en direct, si.
Dans les communes qui exigent un numéro d'enregistrement, Airbnb bloque en principe une annonce de résidence principale entière quand le plafond est atteint sur Airbnb, et la commune peut demander aux plateformes le décompte des nuits. Mais ce blocage n'est pas un contrôle de conformité : chaque plateforme ne compte que ses propres nuits : c'est le piège des hôtes multicanaux. La commune, elle, peut additionner, et elle peut aussi vous demander le nombre de nuits louées. Tenez votre propre tableau, le compteur ci-dessous suffit.
4. Le compteur : combien de nuits vous reste-t-il cette année ?
Indiquez les nuits déjà louées depuis le 1er janvier et celles déjà réservées d'ici le 31 décembre, canal par canal. Rien n'est envoyé : le calcul reste dans votre navigateur.
5. Ce que coûte un dépassement : le calcul
Louer au-delà du plafond expose à une amende civile jusqu'à 15 000 € (10 000 € avant la loi Le Meur), prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune. Le juge fixe le montant selon les circonstances : 15 000 € est un maximum, pas un tarif. Exemple pour un deux-pièces à Paris, plafond de 90 nuits, 150 € la nuit :
| Nuits louées dans l'année | Recette brute | Nuits au-delà de 90 | Risque |
|---|---|---|---|
| 90 | 13 500 € | 0 | aucun sur ce point |
| 110 | 16 500 € | 20 (3 000 € de recette en plus) | jusqu'à 15 000 € |
| 130 | 19 500 € | 40 (6 000 € en plus) | jusqu'à 15 000 €, et une résidence principale qui peut être contestée |
Les recettes sont avant commissions et impôts : le vrai gain des nuits de trop est encore plus faible. Les autres manquements ont leur propre amende civile (Code du tourisme, article L. 324-1-1) : jusqu'à 10 000 € pour une location sans la déclaration ou l'enregistrement exigé, jusqu'à 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro (voir le guide du numéro d'enregistrement).
6. Les trois exceptions, et ce qui n'en est pas une
Le texte prévoit trois cas où le plafond peut être dépassé : l'obligation professionnelle (une mutation temporaire, une mission longue imposée par l'employeur), la raison de santé (une hospitalisation, une convalescence ailleurs) et la force majeure. Chaque cas s'apprécie au cas par cas : gardez la preuve : lettre de mission, certificat, justificatif d'hospitalisation.
Ce qui ne suffit pas en principe : un long voyage, une année sabbatique. Et dans un arrêt du 16 avril 2026 (3e chambre civile, n° 24-22.809), la Cour de cassation a jugé, dans l'affaire qui lui était soumise, que ni des études ni un stage ne constituaient une obligation professionnelle permettant de dépasser les 120 jours.
7. Vos démarches, dans l'ordre
- Demandez le plafond et la démarche à votre mairie (message ci-dessus).
- Déclarez le logement : Cerfa 14004 en mairie, ou numéro d'enregistrement si la commune l'exige. Le téléservice national d'enregistrement est annoncé par l'administration pour le quatrième trimestre 2026 ; selon service-public.gouv.fr, l'enregistrement deviendra alors obligatoire partout. D'ici là, suivez la procédure de votre commune. Le numéro doit figurer sur chaque annonce.
- Réglez le plafond sur chaque plateforme quand elle le propose, et bloquez votre calendrier quand le total approche.
- Tenez le compteur à jour chaque mois, et gardez-le avec les relevés des plateformes jusqu'à la fin de l'année suivante.
- Collectez la taxe de séjour sur les nuits vendues en direct : le calcul et la ligne de devis.
- Déclarez les revenus : en meublé de tourisme non classé, micro-BIC avec 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes depuis 2025 (micro-BIC ou réel).
Si vous êtes locataire, il vous faut en plus l'accord écrit de votre propriétaire pour sous-louer : sans lui, les sommes perçues peuvent devoir lui être reversées. En copropriété, vérifiez aussi le règlement.
Questions fréquentes
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb ?
120 nuits par année civile au plus, toutes plateformes confondues, et 90 si votre commune a abaissé le plafond (Paris depuis 2025, Marseille, Bordeaux et Montpellier depuis 2026). Les nuits louées en direct comptent aussi.
Les 120 jours, c'est par plateforme ou au total ?
Au total. Dans les communes à enregistrement, Airbnb bloque en principe son annonce quand ses propres nuits atteignent le plafond, mais il ne voit pas celles de Booking ou du direct. C'est le total qui compte pour la commune.
Quelle amende si on dépasse les 120 jours ?
Une amende civile jusqu'à 15 000 € depuis la loi Le Meur, prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune. C'est un maximum : le juge fixe le montant selon les circonstances.
La limite des 120 jours s'applique-t-elle à un gîte ?
Non. Elle ne vise que la résidence principale louée en entier. Un gîte en résidence secondaire n'a pas de plafond de nuits à ce titre, mais relève souvent de règles plus strictes : déclaration ou enregistrement, et dans certaines villes autorisation de changement d'usage.
Peut-on dépasser 120 jours pour raison professionnelle ?
Oui, en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure, avec une preuve. Dans un arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation n'a pas admis des études ni un stage comme obligation professionnelle.
Sources consultées le 03/11/2026 : Code du tourisme, article L. 324-1-1 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; economie.gouv.fr, « Location meublée de tourisme : quelles sont les règles à respecter pour sa résidence principale » (mars 2026) ; notaires.fr, règles applicables aux meublés de tourisme ; service-public.gouv.fr, actualités meublés de tourisme et téléservice national (2026) ; Ville de Paris, « Location limitée à 90 jours » ; L'Écho touristique (Paris, Marseille) ; GuestReady, limite des 90 jours (2026) ; Locservice (Bordeaux) ; Plan Immobilier (Montpellier) ; Cour de cassation, 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.809, commentée par Me Chevallier.